Kann ich mir ein Eigenheim leisten?

Von Marcel Renggli, Leiter Vertrieb Vorsorge bei der Mobiliar Generalagentur Sursee

Du möchtest eine eigene Immobilie erwerben, bist jedoch unsicher, ob du dir diese leisten kannst? Marcel Renggli von der Mobiliar Generalagentur Sursee hat uns die wichtigsten Fragen dazu beantwortet. 

SO FINANZIERTST DU DEIN ZUHAUSE

Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Nehmen wir an, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Preis: 1 Million Franken. Wer eine Immobilie kauft, muss 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen. Maximal 80 Prozent des geschätzten Immobilienwerts dürfen fremdfinanziert sein. Ein Beispiel: Wenn der Wert des Hauses auf 1 Million Franken geschätzt wird, brauchen Sie 200 000 Franken Eigenkapital.

Was gilt als Eigenkapital?
Minimum 10 Prozent des Kaufpreises muss mit liquiden Mitteln selbst finanziert sein. Dazu gehören etwa Sparguthaben, Wertschriften, Guthaben der 3. Säule oder Erbvorbezüge. Solange Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie bis zu 10 Prozent des Kaufpreises mit Geldern aus Ihrer Pensionskassen-Vorsorge finanzieren.

Wie kann ich Pensionskassen-Gelder beziehen?
Möchten Sie auf Gelder Ihrer Pensionskasse zugreifen, können Sie dies entweder als Vorbezug oder als Verpfändung machen – mit unterschiedlichen Folgen.

  • Wenn Sie Kapital aus der 2. Säule vorbeziehen, kürzt die Pensionskasse Ihre Altersleistungen und eventuell auch Risikoleistungen. Dies kann zu bedeutenden Einkommenslücken führen. Das ausbezahlte Kapital müssen Sie versteuern.
  • Wenn Sie aber das Kapital gegenüber dem Kreditgeber verpfänden, werden die Leistungen nicht gekürzt. Sie können zudem höhere Schuldzinsen vom Einkommen abziehen.


DIE RICHTIGE HYPOTHEK FÜR DEIN ZUHAUSE

Ohne eine Hypothek geht es selten. Im schweizerischen Durchschnitt kostet ein Einfamilienhaus 1 Million Franken. Banken, Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften unterstützen Sie bei der Finanzierung, in dem sie Hypotheken anbieten - ein Darlehen, welches mit einem Grundpfandrecht gesichert ist. Hypotheken sind ein wichtiges Element bei der Eigenheimfinanzierung. Die Finanzierungspartner belehnen Ihre Liegenschaften mit maximal 80 Prozent des Verkehrswertes.

Die drei wichtigsten Hypothekarmodelle

In der Schweiz bieten Finanzierungspartner grundsätzlich drei verschiedene Hypothekarmodelle an:

  • Die Festhypothek hat einen festen Zinssatz und eine feste Laufzeit (in der Regel ein bis zehn Jahre). Sie kann gegen eine Entschädigung vorzeitig gekündet werden. Die Festhypothek ist in der Schweiz besonders beliebt: vier von fünf Hypotheken sind Festhypotheken.
  • Die variable Hypothek hat einen variablen Zinssatz und keine feste Laufzeit. Sie kann, je nach Finanzierungspartner, mit sechs Monaten Kündigungsfrist aufgelöst werden.
  • Die Libor-Hypothek hat einen variablen Zinssatz, der sich nach dem Referenzzinssatz London Interbank Offered Rate (LIBOR) richtet. Unter diesem Zinssatz leihen sich Banken einander Geld aus. Der Rahmenvertrag zur Libor-Hypothek hat in der Regel eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren (Bindung ans Finanzierungsinstitut). Ab 2021 wir die Libor-Hypothek durch die Saron-Hypothek abgelöst.

Was sind die Vorteile der jeweiligen Hypothekarmodelle?

Je nach finanziellem Spielraum, der Risikobereitschaft sowie den Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt lohnt sich ein anderes Modell.

  • Mit einer Festhypothek schützen Sie sich vor steigenden Zinsen. Ausserdem können Sie die Ausgaben für eine bestimmte Zeit auf den Franken genau budgetieren. Dafür profitieren Sie nicht von sinkenden Zinsen. Wenn Sie die Hypothek in zwei oder drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen, können Sie das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Hypothek minimieren, binden sich gleichzeitig aber auch an Ihr Kreditinstitut.
  • Mit einer variablen Hypothek zahlen Sie auf lange Sicht marktkonforme Zinsen. Sie können aber nicht genau budgetieren, weil die Zinsen (in beide Richtungen) schwanken. Variable Hypothek ab CHF 100'000 können Sie jederzeit in eine Festhypothek umwandeln, sollten die Zinsen steigen oder sich Ihre Bedürfnisse ändern. Eine variable Hypothek hat den grossen Vorteil, dass sie in der Regel auf drei Monate gekündigt oder (teil)amortisiert werden kann.
  • Libor-Hypotheken orientieren sich an den kurzfristigen Zinsen. Das bedeutet auch, dass Libor-Hypotheken deutlich volatiler sind. Durch die seit längerem anhaltende Tiefzinspolitik der Nationalbank spürt man nichts mehr davon. Dies kann sich aber schnell wieder ändern.  In der Regel verpflichten Sie sich, für eine gewisse Laufzeit die Zinskonditionen an den Liborsatz (+Marge) zu koppeln.

Achten Sie auf die Kündigungsfrist Ihrer Hypothek. Je nach Anbieter kann diese - auch bei Festzinshypotheken - bis zu 6 Monate betragen. Falls Sie Ihre Hypothek nicht rechtzeitig kündigen, läuft diese automatisch als variable Hypothek weiter. Unter Umständen verpassen Sie so die Chance auf eine günstigere Hypothek. Möchten Sie sich einen Wechsel offenhalten? Dann achten Sie darauf, dass all Ihre Hypotheken innerhalb von 12 Monaten fällig werden.

» Mehr Antworten zur richtigen Hypothek

Du bist bereits Besitzer einer Immobilie und möchtest die bestehende Hypothek ablösen? Bei der Mobiliar in Sursee berät dich Marcel Renggli gerne persönlich.

» Bestehende Hypothek erneuern

Marcel Renggli, Finanzplaner mit eidg. Fachausweis
Leiter Vertrieb Vorsorge
T 041 926 76 36   
marcel.renggli@mobiliar.ch

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