Immoboom in der Region Sursee
Lokale Experten-Umfrage zu den steigenden Preisen
Dass die Preise für Immobilien in der Region gestiegen sind, hast du sicherlich mitgekriegt. Seit 2011 für Eigentumswohnungen um satte 40%. Für ein eigenes Hüüsli hat sich der Preis sogar mehr als verdoppelt. Diesem Thema hat sich EcoTalk von SRF in einem Beitrag gewidmet.
Woher kommt dieser überdurchschnittliche Preisanstieg und wohin geht die Reise in Zukunft? Wir haben bei den lokalen Immovermarktern nachgefragt. Hier ihre Antworten:
Severin Süess, Stv. Bereichsleiter Vermarktung, ARLEWO:
Altstadt-Charme und moderne Hochhäuser im Zentrum? Beste Zugs- und Busverbindungen im Minutentakt und trotzdem idyllische Rückzugsorte in der Natur? Ideale Infrastrukturen für Familien, eine Vielfalt von attraktiven Arbeitgebern und ein spannendes Angebot an Kultur, Freizeit und Kulinarik? All dies und noch viel mehr zeichnet «Sorsi» aus. Kombiniert mit den allgemeinen für den Immobilienmarkt wichtigen Faktoren wie ein attraktives Finanzierungsumfeld, wenig verfügbare Angebote, knappes Bauland und lange Entwicklungsprozesse wird die Nachfrage belebt und treibt dadurch die Preise in der gesamten Region Sempachersee in die Höhe. In der Praxis widerspiegelt sich bei uns dieser Nachfrageüberschuss: so verkaufen wir beispielsweise beliebte Objekte direkt und diskret über unser Arlewo-Netzwerk, ohne je ein Inserat öffentlich publiziert zu haben. Im heutigen Zeitalter ist es uns trotz eines grossen Interessentenansturms wichtig, unsere Kunden digital und doch persönlich zu beraten, denn ein Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen weiterhin etwas Einmaliges und entsprechend emotional geprägt.
» www.arlewo.ch
Felix Beck, Geschäftsleitung, BECK Real Estate:
Das überdurchschnittliche Preiswachstum in Sursee erstaunt uns nicht, man muss dieses aber im Kontext diverser Aspekte sehen, auf die wir auf unserer Website eingehen. So sind starke Preissteigerungen im Immobilienmarkt in der ganzen Schweiz bereits seit langem erkennbar. Sursee wurde in dem Zusammenhang als sehr attraktiver Standort mit verhältnismässig gutem Preis/Leistungsverhältnis entdeckt, was einen Boom ausgelöst hat, der nun über Jahre hinweg eine überdurchschnittliche Preisentwicklung zur Folge hatte. Auch, wenn Anzeichen bestehen, dass das Zinsniveau sich absehbar etwas gegen oben bewegen dürfte, gehen wir nicht davon aus, dass dies in einer Höhe sein dürfte, die zu einer negativen Preisentwicklung in der Region Sursee führen könnte. Die Nachfrage wird weiterhin höher bleiben als das Angebot. Eine Abschwächung der Preissteigerung schliessen wir dagegen nicht aus.
» www.beck-realestate.ch
Bernard Matosevic, Geschäftsleiter, MIDOMA:
Vergleichen wir die Entwicklung gewisser statistischer Werte der letzten 10 Jahre, ist der Preisanstieg in Sursee sehr gut erklärbar. Es gibt jedoch auch andere Gründe dafür, wie beispielsweise die Anzahl Personen pro Haushalt oder die vielen Arbeitsplätze in Sursee. Bei der Suche nach einer neuen Liegenschaft ist für viele Interessenten die Ortschaft das wichtigste Kriterium. Dass Sursee da auf der Wunschliste vieler Personen weit oben steht, kann ich gut nachvollziehen. Sursee überzeugt durch seine Nähe zu Luzern und seine naturnahe Lage. Darüber hinaus bietet Sursee eine gute Erschliessung, sei es im öffentlichen Verkehr oder mit dem Auto. Ein gutes Schul-, Sport-, Freizeit- und Einkaufsangebot deckt alle wesentlichen Bedürfnisse von Familien, Paaren oder auch Einzelpersonen auf kleinstem Raum ab. Nicht nur bei Privatpersonen ist Sursee äusserst beliebt, auch juristische Personen fühlen sich in Sursee sehr wohl. Sursee hat mehr Arbeitsstellen als Einwohner. Dass der ein oder andere auf einen langen Arbeitsweg verzichten möchte, ist ebenfalls verständlich und so landet Sursee auf der Eigentumssuchliste vieler Personen, die in Luzern, Zug oder Zürich wohnen und in Sursee arbeiten, ganz oben. Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern ist beindruckend, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden – insbesondere nach Einfamilienhäusern – ist bei Familien sehr gross. Jedoch stagniert das Angebot an Einfamilienhäusern. Sursee besitzt eine ähnliche Anzahl an Einfamilienhäusern wie noch im Jahr 2011. Ein kleines Angebot mit vielen Interessenten treibt den Preis in die Höhe. Ein Haus zu finden ist somit sehr schwierig. Wenn man ein passendes Objekt gefunden hat, folgt die nächste Hürde: die Finanzierung. Somit ist Plan B bei vielen die Eigentumswohnung. Die Preise sind auch hier stark gestiegen, jedoch ist die Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus eher machbar. Obwohl der Wohnungsbestand über alle Wohnungen in Sursee um knapp 900 Wohnungen in den letzten 10 Jahren zugenommen hat, ist das Bedürfnis noch lange nicht gedeckt. Die Anzahl Personen pro Haushalt hat in den letzten 10 Jahren in Sursee abgenommen. Solch ein Trend beflügelt natürlich die Nachfrage und so auch wiederum die Preise der Wohnungen. Die Preise für Einfamilienhäuser werden gegenüber Wohnungen weiterhin steigen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis das Angebot an Einfamilienhäusern in Sursee zu schrumpfen beginnt. Gewisse Einfamilienhäuser befinden sich in attraktiven Bauzonen, sie werden den Wohnungen weichen müssen. Der Wunsch nach einem Haus wird bleiben, das Angebot wird jedoch zurückgehen und somit einen Preisanstieg verursachen. Ein Teil der Bevölkerung wird sich auch in Zukunft definitiv teuren Wohnraum leisten können, verglichen mit Preisen in Zürich ist ein Haus in Sursee ein Schnäppchen. Auch bei den Wohnungen sehe ich einen weiteren Preisanstieg als realistisch, die Nachfrage ist auch hier weiterhin sehr gross. Viele Personen, die bereits Eigentum in der Region besitzen, würden dieses aufgeben für eine Eigentumswohnung in Sursee. Der Markt ist hier definitiv vorhanden. Sollte sich Homeoffice in den nächsten 10 Jahren durchsetzen können, denke ich, dass die Lage der Wohnung noch mehr an Bedeutung zunehmen wird und da sehe ich Sursee im Gegensatz zu umliegenden Gemeinden ganz klar weit oben auf der Wunschliste vieler potenzieller Käufer.
» www.midoma.ch
Thomas Häfliger, Vorsitz Geschäftsleitung, Redinvest Immobilien:
Die Nachfrage nach Wohnraum in Sursee bekam einerseits bereits 2004 mit der Einführung des damals neuen SBB-Fahrplanes Schub. Im Rahmen der Bahn 2000 wurde eine stündliche Intercity-Verbindung zwischen Luzern-Sursee-Zofingen-Bern installiert. Der Bahnhof Sursee wurde schlagartig attraktiver. Zudem hat sich Sursee als zweites Zentrum im Kanton etabliert. Die Erreichbarkeit (Individualverkehr und ÖV), die Infrastruktur und das Naherholungsgebiet um den Sempachersee sind hervorragend. Zudem gibt es in Sursee eine Vielzahl an Arbeitsplätzen und Lehrstellen. Für urbanes Leben bietet sich Sursee im Kanton Luzern als Alternative zur Stadt Luzern an, wo die Wohnkosten noch höher und die Verkehrsbelastung enorm sind. Dieser Mix an Qualitäten und Gegebenheiten sorgt für eine hohe Nachfrage, welche sich mit Blick auf das beschränkte Angebot auf den Preis niederschlägt. Erwähnte «harte» Qualitäten lassen uns ohne Angst auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in Sursee schauen. Allerdings ist die Preisentwicklung ebenso abhängig von zahlreichen Faktoren der Mikro- wie der Makroökonomie, so dass eine Prognose näher beim «Glauben» denn beim «Wissen» wäre.
» www.redinvest.ch
Ronny Winkler, Leiter Immobilien-Beratung/Bewertung, TRUVAG:
Standortqualität als Erfolgsfaktor
Neben den allgemein bekannten Werttreibern wie den tiefen Fremdkapitalkosten, dem anhaltenden Anlagenotstand und der generellen Flucht in die Sachanlagen ist es insbesondere die hohe Standortqualität, welche für die explosive Preisentwicklung der Eigenheime in unserer Region verantwortlich ist. Optimale Verkehrsanbindungen ans Schienen– und Strassennetz, ein grosses Angebot an Arbeitsplätzen, etliche Einkaufsmöglichkeiten und diverse Naherholungsgebiete sind Beispiele dafür. Die Bevölkerung schätzt das urbane Flair und den doch ländlichen Charakter.
Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum
In Sursee sind insbesondere zwei Alterssegmente stark vertreten: Die 30 – 40-jährigen sowie Personen zwischen 50 – 65 Jahren. Beide Altersgruppen sind Nachfrager nach Wohneigentum, zum Beispiel im Rahmen der Familiengründung oder im Hinblick auf den sogenannten dritten Lebensabschnitt. Hinzu kommt die Nachfrage der Pendler und der damit einhergehende Wunsch, Arbeits- und Wohnort zu vereinen. Bei grösseren Neubauprojekten stellen wir seit einigen Jahren zudem fest, dass ein Grossteil der Käufer die Wohnungen als reines Investment hält und nicht selbst bewohnt. Dieses Phänomen heizt die ohnehin steigende Preisentwicklung zusätzlich an. Das Angebot an neuen Eigentumswohnungen geschweige denn Einfamilienhausparzellen ist in Sursee hingegen äusserst knapp. Die raumplanerische Verdichtung führt wohl zu mehr Wohnraum, wie dies aktuelle Bauprojekte zeigen, grossflächige Landreserven sind aber in Sursee wie in vielen anderen Gemeinden nicht mehr vorhanden. Ein solches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt bekanntlich zwangsläufig zu einer Preiskorrektur.
Preisanstieg geht weiter
Wir gehen davon aus, dass der Trend steigender Immobilienpreise sich aufgrund inflationärer Tendenzen und wirtschaftlicher Unsicherheit kurz- bis mittelfristig fortsetzen wird – Wohneigentum und insbesondere Einfamilienhäuser werden zum Luxusgut! Die leicht steigenden Hypothekarzinse führen möglicherweise zu einer Preisentwicklung auf einem tieferen Niveau als bisher.
» www.truvag.ch
Alexandra Limacher, Stv. Leiterin Geschäfsstelle, Walde Immobilien:
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Immobilienpreise an vielen Orten in der Schweiz in den letzten Jahren nochmals stark gestiegen sind. Zurückzuführen ist dies auf die grosse Nachfrage, welche auf ein sehr geringes Angebot trifft. Gründe für das geringe Angebot sind unter anderem die Raumplanungsstrategie (Reduzierung der Bauzonen) und der Anlagenotstand (viele Neubauten werden als Miethäuser realisiert). Die Corona Situation mit den Lockdowns hat den Wunsch nach Eigenheim und mehr Platz noch verstärkt, dies führt nebst der hohen Zuwanderung zu einer anhaltend hohen Nachfrage. Die Region Sempachersee und vor allem Sursee ist eine sehr beliebte Wohngemeinde. Bauland für Einfamilienhäuser ist hier aber kaum vorhanden und bis auf ein paar wenige Parzellen mit geplanten Neubauprojekten wird sich das Angebot für Eigentumswohnungen in Grenzen halten. Wir sind aktuell mit einigen Besitzern von Einfamilienhäusern in Sursee in Kontakt, welche aufgrund des Alters und des geringeren Platzbedarfs bereit wären, ihr Haus zu verkaufen. Oft fehlt es aber an passenden Angeboten für eine Eigentumswohnung. Umso erfreulicher ist es, dass es uns schon öfters gelungen ist, die passenden Käufer und Verkäufer zusammenzuführen. Wo führt die Reise hin? Tendenziell führten bisher Zinserhöhungen zu Preissenkungen auf dem Immobilienmarkt. Daher könnte man davon ausgehen, dass der Peak bald erreicht sein dürfte. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage und des knappen Angebots kann es aber durchaus sein, dass die Preise weiterhin leicht steigen, aber wohl nicht mehr im Ausmass der letzten Jahre.
» www.walde.ch
Patrik Fischer, Leiter Vermarktung, WELCOME Immobilien:
Sursee und die sehr beliebte Region Sempachersee ist ein exemplarisches Beispiel für die starken Preissteigerungen in den Wohneigentumsmärkten. Zu beachten ist, dass die Preise auch in Regionen wie Willisau oder im Luzerner Seetal beträchtliche Steigerungen verzeichneten.
Die Gründe dafür sind unter anderem:
- der weit verbreitete Traum vom Eigenheim
- tiefste Finanzierungskosten für langfristige Hypotheken
- ein knappes Angebot; Einfamilienhäuser sind aus raumplanerischer Sicht ein "Auslaufmodell"
- eine breite, solvente Nachfrager-Schicht, welche das entstehende Angebot rasch absorbiert
- Covid-19 Pandemie verstärkte den Bedarf nach den "eigenen 4 Wänden" zusätzlich
- Anlagenotstand: Private kauften Eigentumswohnungen zur Vermietung (buy-to-let)
Wohin die Reise in Zukunft gehen wird, hängt auch von folgenden Faktoren ab:
- Teuerung sowie Geldpolitik der Nationalbank
- Regulatorien der FINMA (Stichwort: antizyklischer Kapitalpuffer)
- Entwicklung von Einkommen und Preisen (Stichwort: Tragbarkeit Finanzierung)
- Entwicklung von Anlageopportunitäten
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