Es fehlt bezahlbarer Wohnraum

 

von Andreas Troxler

Das aktuelle Muster auf dem Immobilienmarkt gleicht sich: Auch aufgrund des neuen Raumplanungsgesetzes werden bestehende Flächen und Häuser an den höchst bietenden Investor verkauft, danach mit maximaler Wohnfläche und Ausnutzung neu gebaut und zu einem hohen Preis auf den Markt gebracht, für Miete oder Eigentum. Als regionales Beispiel seien die sich im Bau befindenden Wohnungen einer Luzerner Firma an der Oberarigstrassse 2 in Nottwil genannt. Ein älteres, bestehendes Gebäude mit Mietwohnungen wurde abgerissen und kommt nun mit neuen Eigentumswohnungen im oberen Preissegment auf den Markt:

 

Schleichende Entwicklung mit gesellschaftlichen Folgen
Die Konsequenz dieser Entwicklung in Gemeinden ohne historisch gewachsene Baugenossenschaftskultur oder gesetzliche Lenkung sind offensichtlich: Es gibt wenig bis keinen erschwinglichen Wohnraum mehr für Familien, den unteren Mittelstand und sozial Schwächere. In einem Preisumfeld, in dem die Lebenshaltungskosten sonst schon gestiegen sind. Im Fall der Gemeinde Nottwil zeigt sich diese Entwicklung mit rückläufigen Schülerzahlen im Kindergarten, in einer Gemeinde, die soeben CHF 15 Mio. in einen Schulhaus-Erweiterungsbau investiert für eine eigentlich höher prognostizierte Nachfrage. Eine Momentaufnahme, die sich mit Neubauten auch wieder verändern kann. Klar erscheint jedoch: Dort, wo sich nur noch Vermögende, zumeist ältere Personen, ansiedeln können, droht unter anderem die soziale Anonymisierung, die Überalterung der Bevölkerung und ein Vereinssterben. Es entsteht eine Monokultur aus Wohlhabenden. Die soziale Durchmischung geht verloren, was zu einer Spaltung der Gemeinde führen kann. Die Gemeinde Eich kann davon ein Liedchen singen. Das aktuelle Wohnangebot in der Region ist eine herausfordernde Aufgabe für alle Amtsträger. Auch, weil es der freie Markt unter den geschilderten Voraussetzungen nicht allein regeln kann. Welches sind folglich mögliche kommunale Lösungsansätze?

 

Gemeinden wie Eich und Schenkon haben in jüngster Vergangenheit reagiert. Mit dem Projekt Spillmatte wurde in Eich 2021 eine Wohnüberbauung mit 18 Wohneinheiten erbaut. Ziel dieses Projekts war es, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, der zu Selbstkosten der Gemeinde an Einheimische und Ortsansässige veräussert wurde. Alle 18 Wohnungen sind gestützt auf die Vergabe-Richtlinien der Gemeinde verkauft worden. Davon waren, gemäss Angabe auf der Gemeindeseite, zwölf Käuferschaften in Eich wohnhaft. Vier weitere sind in Eich aufgewachsen bzw. waren in Eich wohnhaft und wollten wieder nach Eich zurückkehren. In Schenkon steht das Projekt Kirschgarten repräsentativ für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Einheimische. Die Stadt Sursee will über die verpflichtende Mietpreisdeckelung bei privaten Grossarealen im Gegenzug für höhere Dichte lenkend wirken. Und die Gemeindeversammlung Neuenkirch hat im 2025 einen Sonderkredit von 6,69 Millionen Franken bewilligt, um neues Bauland im Baurecht an alle vier gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften abzugeben.

 

Visualisierung des Projekts Spillmatte, Eich. Umgangsprachlich auch «chinesische Mauer» genannt. 

 

Gemeinden sind längerfristig gefordert
Die Gemeinden sehen sich zunehmend mit den Folgen des angespannten Wohnungsmarktes konfrontiert. Die kommunale Einflussnahme erscheint notwendig. Nicht einmalig, sondern stetig als strategische Gemeindeaktivität. Einschränkend wirkt dabei, dass die im Milizsystem agierenden Gemeinderäte und die Gemeindeverwaltung nicht als proaktive Marktakteure agieren. Die begrenzten Ressourcen der regionalen Bauämter fliessen in die Bearbeitung der laufenden Baueingaben, Bauvorschriften-Gesetzdschungel inklusive. Doch, was haben Gemeinden überhaupt für konkrete Handlungsmöglichkeiten? Dieser Frage geht die diesjährige Fachveranstaltung des RET Sursee-Mittelland nach, die allen am Thema Interessierten offen steht:

Das Thema bezahlbarer Wohnraum polarisiert – in der ganzen Schweiz und im Kanton Luzern. Im Kantonsrat wird aktuell die linke Initiative «Für zahlbare Wohnungen» behandelt, die im Sommer 2025 eingereicht wurde. Der Luzerner Regierungsrat hat die Initiative im Frühjahr 2026 offiziell zur Ablehnung empfohlen. Die Regierung teilt zwar die Sorge um den mangelnden Wohnraum, erachtet die starre 20-Prozent-Quote und die Mechanismen der Initiative jedoch als wirtschafts- und marktfeindlich. Die Regierung hat angekündigt, die Grundstossrichtung der Initiative aufzunehmen und stattdessen einen kantonalen Gegenvorschlag mit marktverträglicheren, konkreten Massnahmen auszuarbeiten. Es bleibt spannend.